Au cours des dernières semaines, nous avons parcouru les différentes techniques et stratégies qui s’offrent à vous, afin de bien vous préparer pour l’achat de votre première propriété. Pour conclure en beauté notre mois, dont la thématique était les premiers acheteurs, nous vous offrons un exemple de cas pratique. Cette analyse de cas vous illustrera dans l’ordre les différents aspects de la planification.  

Plongeons ensemble dans l’analyse de l’achat de la première maison de M. et Mme Dupuis. 

Nos clients

Voici le profil de nos clients, en vue de l’analyse. 

  • Revenu annuel Mme. Dupuis : 100 000$ 
  • Revenu annuel M. Dupuis : 55 000$ 
  • Statue matrimoniale : Conjoint de fait 
  • Obligations actuelles Mme Dupuis : 
    • Auto : 600$/mois 
    • Loyer : 1000$/mois 
  • Obligations actuelles M. Dupuis : 
    • Loyer : 1000$/mois 
  • Actifs Mme Dupuis : 
    • CELI : 10 000$ 
    • REER : 45 000$ 
  • Actifs personnels M. Dupuis :  
    • CELI : 10 000$ 
    • REER : 3 500$ 

Étape 1 – Maximiser l’épargne 

Nous recommandons de débuter cette étape 1 an avant l’achat d’une propriété.  

Maintenant que M. et Mme Dupuis sont prêts à entamer le processus, ils doivent évaluer leur capacité d’épargne individuelle pour la prochaine année.  L’objectif dans les prochains mois est de maximiser leur mise de fonds, en vue de l’achat de leur première propriété. Nous savons que Mme Dupuis peut mettre de côté 1000$/mois et M. Dupuis peut épargner 500$/mois. Afin d’arriver à ce montant, nous avons évalué leurs revenus et en avons retranché leur coût de vie.  

Étape 2 – Déterminer un montant d’emprunt raisonnable 

Ils doivent évaluer dans la situation actuelle leur capacité d’emprunt. À cette étape, ils peuvent aller de l’avant avec un courtier hypothécaire et faire une préapprobation. Celle-ci est différente d’une préqualification, car celle-ci est sans impact sur la cote de crédit.  

Le couple découvre que leur capacité d’emprunt est supérieure à 600 000$. Il est important de noter ici que leur capacité d’emprunt est évaluée sur le salaire brut et non le salaire net après impôts. Il n’est pas recommandé d’emprunter la valeur totale proposée par le prêteur, car cela pourrait les rendre très serrés dans leur budget. 

Le couple décide donc de rechercher une maison dont la valeur marchande se situe entre 400 000 et 500 000$.  

À cette étape, le couple devra déterminer combien de mise de fonds ils voudront mettre. Le minimum de mise de fonds requis est 5%. Ils devront aussi prévoir un autre 1,5% de la valeur marchande de la maison achetée, pour couvrir les autres dépenses reliées à l’achat tel que le notaire, l’inspecteur en bâtiment, les frais de mutation, de déménagement, etc. 

Étape 3 – Les différents véhicules de placement pour la mise de fonds 

Pour plus d’informations sur le CELIAPP, lire notre article sur le sujet. 

Dans notre exemple, chacun des membres du couple est admissible au CELIAPP et devrait faire l’ouverture d’un tel régime. Le couple pourra cotiser 8 000$ chacun pour l’année 2023, afin de maximiser leur CELIAPP et leur stratégie d’accumulation. 

Ils pourront aussi faire un RAP à l’aide de leur REER. Le montant maximal qu’ils pourront retirer sera de 35 000$ chacun.  Pour plus d’information sur le RAP, veuillez-vous référer à notre publication sur le sujet. 

Voici les éléments pour leur mise de fonds : 

  • Mme Dupuis : 
    • Transfert de 8 000$ de son CELI vers le CELIAPP 
    • RAP 35 000$ de son REER 
  • M. Dupuis : 
    • Transfert 8 000$ de son CELI vers le CELIAPP 
    • RAP  3 500$ 

La maison que le couple a dénichée est d’une valeur de 475 000$. En utilisant la majorité de leur épargne, ils seront en mesure d’aller de l’avant avec une mise de fonds de 10%. Ils choisissent de se garder tout de même quelques liquidités comme fonds de prévoyance. 

Étape 4 – Trouver la bonne maison/faire une offre d’achat 

Maintenant que le couple connaît son montant d’emprunt, la mise de fonds et les autres dépenses, ils sont prêts à débuter leurs recherches. M. et Mme Dupuis ont été très chanceux et ont déniché leur maison très rapidement, même plus rapidement que prévu. Cela leur empêche donc de maximiser leur épargne pour la prochaine année. Ils devront donc aller de l’avant avec la mise de fonds qu’ils ont actuellement. 

Le couple se prépare donc à faire une offre d’achat sur la maison. Avec l’aide de leur courtier hypothécaire, qui prépare la documentation nécessaire et leur courtier immobilier, qui fait l’offre d’achat pour eux. Il est possible qu’à cette étape leur offre soit acceptée, acceptée avec conditions ou refusée.  

 Le couple est très chanceux et l’offre est acceptée sans condition supplémentaire à celle mise en place initialement. Maintenant qu’ils entrent dans le processus officiel d’achat de la maison, ils pourront aussi à cette étape faire appel à un inspecteur en bâtiment, afin de vérifier que la maison ne contient pas de problème majeur. 

Étape 5 – Le prêt hypothécaire 

Une fois la maison choisie, il est maintenant le temps de trouver votre prêt hypothécaire. Votre courtier hypothécaire sera votre meilleur atout durant cette étape. Il pourra vous aider à dénicher le prêt pour répondre à vos besoins, ainsi que ceux de la propriété. Une fois le prêteur choisi et les documents signés, une lettre d’approbation sera envoyée à M. et Mme Dupuis. Les instructions pour la vente seront envoyées au notaire choisi par l’acheteur. Ceci sera tout fait par votre courtier hypothécaire. 

Étape 6 – Rencontre “retrait de mise de fonds” – avec votre planificateur financier 

Comme votre mise de fonds doit être acheminée chez le notaire avant que la vente soit complétée, c’est à ce point-ci que la stratégie mise en place par votre planificateur financier doit venir à son apogée, et culminer dans un retrait RAP, ou prêt RAP, et/ou retrait de CELIAPP et/ou CELI. Pour plus d’information au sujet de stratégies pour mise de fonds, veuillez consulter nos articles précédents sur le sujet.  

Étape 7 – Souscrire l’assurance de dommage obligatoire pour votre nouvelle maison 

Le notaire vous fera la demande d’avoir une preuve de votre assurance maison lors de votre rencontre. Il sera donc important de faire la demande et la mise en place de cette assurance. Vous pouvez choisir l’institution de votre choix, tant que celle-ci couvre vos besoins en assurance. 

Étape 8 – Rencontre chez le notaire 

Cette étape sera la dernière avant que notre couple puisse obtenir les clés de leur nouvelle propriété. Le notaire s’occupera de : 

  • Toutes les analyses et vérifications nécessaires sur les titres de propriétés 
  • Calculs de répartitions et ajustements (ex: taxes municipales et scolaires) 
  • Recevra votre mise de fonds pour l’achat 
  • Utilisera votre prêt hypothécaire de la banque, afin de pouvoir payer le vendeur de la maison.  
  • Et bien plus… 

Nos clients auront une deuxième rencontre avec le notaire, afin de pouvoir conclure la vente, recevoir toutes les informations nécessaires et finalement signer l’achat de leur maison. 

Étape 9 – Rencontre “assurances” – avec votre planificateur financier 

La maison a été achetée et le couple se prépare à emménager dans leur nouvelle demeure.  

Ils ont souscrit une assurance en cas de feu, de vol, etc.… Pour protéger leur nouvel actif, mais ont-ils songé aux autres risques qui pourrait faire en sorte qu’ils perdent leur maison?  

Si l’un des deux décédait de façon prématurée, il est probable que le prêt hypothécaire soit un fardeau trop grand pour le survivant du couple. Si l’un des deux tombait invalide, le couple serait-il capable d’effectuer leur paiement hypothécaire à long terme?  

Il est important de vérifier avec l’aide de leur planificateur financier, si le couple est exposé à certains risques financiers et si souscrire à une assurance vie et/ou invalidité pourrait régler ce problème. Dans le cas de notre couple, ils ont pris la décision de souscrire chacun une assurance vie temporaire 20 ans, de 500 000$, afin de pouvoir couvrir les frais en cas de décès. Leurs assurances collectives respectives étaient suffisantes pour couvrir le risque d’invalidité à long terme. 

Nous espérons que ce cas pratique a pu vous aider à mieux comprendre les étapes qui vous attendent, en route, vers l’achat d’une propriété.  Notre rôle de planificateur financier est aussi de vous guider à travers ces étapes. Cet exemple de cas de Mme et M. Dupuis vous illustre comment nous aidons nos clients avec l’achat de leur première maison et ainsi réaliser leur rêve d’être propriétaire. 

Pour obtenir le soutien financier dont vous avez besoin et vous aussi atteindre le rêve de détenir votre première maison, n’hésitez pas à prendre rendez-vous avec l’un de nos conseillers.